Жилье больше не подешевеет

Строители считают, что цена квадратного метра в Череповце достигла минимума
Строительный комплекс Череповца находится в тяжелом положении, но его может улучшить помощь из федерального центра, а также усилия строителей и властей на мест­ном уровне, направленные на восстановление спроса на жилье. О перспективах развития стройки, ценах на квартиры и состоянии ипотеки говорили в мэрии на очередном заседании антикризисного штаба, посвященном ситуации в строительной сфере.

О том, что положение в строи­тельной отрасли печальное, говорят цифры статистики, которые привел в начале заседания мэр Олег Кувшинников. За 2008 год строительные фирмы заплатили почти 1,5 млрд рублей налогов, а за два месяца текущего года недотянули и до 3 млн рублей. Более того, вошли в долги: недоимка на сегодня составляет около 97 млн рублей. Правда, справедливости ради нужно сказать, что и город­ской бюджет задолжал строителям 196 млн рублей. «В марте начнем выплаты. Все получат по 75 % пропорционально сумме долга», — пообещал глава города. Однако тревогу вызывают не столько суммы задолженности, сколько отсутствие у строителей прибыли. Так, 19 строительных фирм сейчас находятся в процессе банкротства, 14 компаний подали документы на ликвидацию.

— Ситуация безрадостная, — констатировал Олег Кувшинников и предложил варианты решения проблем.

Муниципальные власти вместе со строителями намерены просить помощи у федерального бюджета. В Москве, где сейчас находится мэр, он намерен озвучить целый комплекс предложений: это поддержка ипотечного кредитования, вложение федеральных средств в строительство и ремонты на условиях софинансирования, совершенствование нормативной базы по предоставлению жилищных сертификатов различным категориям льготников (не секрет, что сейчас выделяемой суммы льготникам хватает в лучшем случае на комнату), ремонт объектов социальной сферы и так далее. Список включает более 10 пунктов.

По мнению руководителя НП «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» Виктора Желтикова, основная проблема стройки — отсутствие спроса не только со стороны крупных заказчиков, но и со стороны непосредственно населения, то есть физических лиц.

— Существует отложенный спрос, граждане ждут еще большего падения цен, — рассказывает г­н Желтиков. — Если люди не поймут, что цены дальше падать не будут, то ситуация может стать критической. Этот отложенный спрос нужно преодолевать, в том числе и за счет снижения ставок по ипотеке. На федеральном уровне за счет ряда мер планируется снижение ставок до 11 — 13 % вместо сегодняшних 13 — 16 %. Это поможет оживить рынок.

С тем, что ожидать большого снижения цен как на первичное, так и на вторичное жилье не приходится, согласны и риелторы.

— Снижение цен в последнее время замедлилось, — констатирует президент Череповецкой ассоциации риелторов, директор агентства недвижимости «Профессионал» Юрий Румянцев. — В целом с начала кризиса цены на жилье опустились на 20 — 25 %. Сильного снижения дальше ожидать, я думаю, не стоит. Возможно, оно составит 5 %, в крайнем случае 10 %. Произошедшее снижение и так уже очень значительное: если до кризиса однокомнатная квартира в «хрущевке» стоила 1,6 млн рублей, то сегодня она продается примерно за 1,2 млн рублей. Трехкомнатная квартира хорошей планировки стоила, например, 3 — 3,2 млн рублей, сегодня — около 2,5 млн. Сейчас благоприятный момент для тех, кто хочет купить квартиру для улучшения жилищных условий. А вот покупать жилье в качестве способа инвестирования денег, наверное, не стоит. Вложения в недвижимость сегодня принесут возврат денег с дивидендами только в отдаленной перспективе, так как роста цен в ближайшее время не ожидается.

По словам президента НП «Строи­тельный комплекс Вологодчины» Петра Кудрявцева, цены на новые квартиры могут вырасти уже через год, когда Череповец столкнется с острым дефицитом жилья из­за стагнации жилищного строитель­ства в период кризиса.

Как утверждают участники строительного рынка, преодолевать им сегодня приходится не только резкое снижение спроса, но и значительное снижение доверия к строительным фирмам. Горожане боятся вкладываться в долевое строительство, так как опасаются, что их обманут.

— Если и вкладываются сегодня в строительство, то уже в хорошей стадии готовности, когда дом под крышей и идут отделочные работы. Если дом на уровне фундамента или какого­то этажа, люди вкладывать деньги боятся, — объясняет Юрий Румянцев.

Опасения людей, впрочем, возникли не на пустом месте. По официальным данным, в Череповце приостановлены работы на 52 объектах, из которых 18 — жилые дома. Все чаще речь идет о срыве сроков сдачи: так, горожане недовольны продлением сроков фирмой «ВолСпецСМУ», еще до кризиса возникли определенные проблемы с объектами фирмы «Рось» (имя компании уже фигурирует в суде), по сути, развалился ЖСК «Элит­­квартал» (также идут судебные процессы). Череповчанин Андрей Сивков столкнулся и вовсе с уникальной ситуацией: его дом в 23­м микрорайоне уже готов, однако привлекавший деньги «Горстройзаказчик» еще около года назад прислал клиенту уведомление с требованием к внесенным 1,8 млн рублей доплатить… еще столько же.

— Написано, что это такая инфляция, — возмущается Андрей Сивков. — Якобы реальная стоимость моей квартиры 4,2 млн рублей, но компания берет на себя часть издержек и просит заплатить в общей сложности 3,6 млн рублей. Стоимость квартиры по договору составляла 1,6 млн рублей, я досрочно внес в общей сложности 1,8 млн рублей. Пять лет исправно платил. Да, в договоре есть пункт об изменении стоимости в связи с инфляцией, но на мои запросы о методике расчета инфляционной составляющей фирма просто не отвечает. Без доплаты мне не получить документы на квартиру, то есть не стать собственником. До сих пор вопрос не решен.

— Кто­то должен давать людям гарантии, что объект будет построен, построен в срок и с соблюдением всех правил, — убежден Виктор Желтиков.

Как заверил главный архитектор Череповца Александр Авсейков, еженедельно проводятся объезды с целью проконтролировать ход работ на всех стройплощадках. Председатель комитета по управлению имуществом Сергей Зубарь сообщил, что принято решение о снижении повышающих коэффициентов за аренду земли там, где затянулось жилищное строительство. Это облегчит бремя строительных фирм при продлении сроков сдачи объекта, и, следовательно, высвободит дополнительные оборотные средства на завершение работ.

Опытные строители рекомендуют при вступлении в «долевку» самим дольщикам интересоваться опытом фирмы, а также внимательно изучать все документы на предмет их соответствия закону «О долевом строительстве». Действия в обход этого закона раньше могли и не создать проблем, однако сегодня только его соблюдение гарантирует относительно серьезную защиту прав дольщика.

В качестве одной из мер по стабилизации положения в строительном комплексе, проработанной непосредственно строителями, называется введение муниципальных облигаций на строительство жилья. Такую идею властям намерен представить президент НП «Строительный комплекс Вологодчины» Петр Кудрявцев, который ссылается на успешный опыт применения строительных облигаций в Красноярске.

Красноярцы в течение какого­то периода времени копят облигации, которые они покупают у муниципалитета, и, когда ценных бумаг хватает на оплату 70 % квартиры, они меняют их на жилье, а оставшиеся деньги вносят наличными. В то же время на облигации «начисляется» и прибыль, которая равна среднему проценту по банковским депозитам в городе. Например, если банки предлагают открыть счет примерно под 13 % годовых, столько же прибыли начисляется и владельцам облигаций.

За строительство «облигационных» квартир полностью отвечают муниципальные власти, которые от начала до конца контролируют весь процесс. Программа сознательно разработана на долгие периоды, например, в 10 лет, чтобы дать возможность населению участвовать в ней и накапливать средства в виде облигаций.

— Стоимость квадратного метра в квартирах, построенных по такой схеме, даже с учетом всех затрат на ее реализацию, на 15 — 20 % ниже общерыночной, — говорит Петр Кудрявцев.

В ближайшее время программу представят на суд главе города, после чего будет принято решение о ее будущем.

Андрей Ненастьев
№42(22452)
13.03.2009