Строителям дадут фундамент

Удастся ли сохранить темпы жилищного строительства и при этом снизить цену квартир?
Темпы и объемы ввода жилья в 2009 году должны быть не меньше, чем в прошлом, — такую задачу перед своими министрами поставил премьер­министр Владимир Путин на одном из последних совещаний. В Череповце в прошлом году сдано около 200 тыс. кв метров жилья — рекордная за последние годы цифра. Однако в связи с мировым кризисом темпы строительства еще в конце 2008­го начали падать. Строители признавались, что заканчивают старые объекты, а новые начинать не намерены. Согласно прогнозам, в 2009 году количество новостроек сократится, но квартиры в них могут подешеветь. В то же время возможен и более оптимистичный сценарий, если федеральные власти обеспечат строителей заказами и (или) начнут выкупать непроданные квартиры дольщиков.

Пока национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» не оправдывает ожиданий, — цитируют министра регионального развития Виктора Басаргина федеральные СМИ: «Несмотря на развитие ипотечного кредитования и увеличение темпов ввода жилья, его доступность практически не увеличилась». За три года существования проекта, по словам министра, «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, увеличилась всего лишь с 17 % до 18 %».

В течение всего 2008 года цены на жилье на первичном рынке продолжали расти. Небольшое падение, случившееся в конце года, многие восприняли как обнадеживающую тенденцию. Строители уверяют, что эта мера для них вынужденная: компании предоставляют скидки или снижают цены, чтобы побыстрее завершить уже начатые объекты. Многие компании снижают цены, так как не имеют оборотных средств для продолжения работы, а кредиты взять не могут. Кроме того, в случае простоя «незавершенки» из­за отсутствия покупателей на непроданные квартиры можно нарваться на крупные штрафы за несвоевременное освоение земли. Размер штрафа, в свою очередь, может оказаться больше упущенной выгоды из­за «вынужденного» предоставления скидки.

— Сейчас присутствует общая тенденция на снижение объемов строительства, — рассказывает президент НП «Строительный комплекс Вологодчины», директор ООО «Железобетон­12» Петр Кудрявцев. — Строительный бизнес первым среди прочих страдает в кризисных ситуациях. Себестоимость квадратного метра в дальнейшем будет расти: уже сейчас подорожали отделочные материалы, повышаются цены на металл. Ниже себестоимости никто продавать квартиры не будет, но конечная цена жилья для потребителя может ока­­заться неподъемной. Един­ственный выход в этой ситуации для строителя — снизить объемы строительства.

По официальным оценкам, общая загрузка строительной отрасли в Череповце по сравнению с докризисным периодом составляет сегодня всего 20 %. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Череповце находится на уровне 40 тыс. рублей. Цифры себестоимости строительства у компаний различаются, но чаще называется сумма в 25 — 30 тыс. рублей за квадратный метр.

В соседней Вологде городские власти ради экономии бюджетных средств приняли решение отдавать заказы на возведение муниципального жилья только тем компаниям, которые обеспечат себестоимость на уровне не более 25 тыс. рублей.

— Отныне мы будем работать только с теми застройщиками, которые владеют современными, экономичными технологиями, позволяющими снизить себестоимость квадратного метра до 20 — 25 тыс. рублей, — заявил вологодский мэр Евгений Шулепов.

Впрочем, как неофициально говорят вологодские строители, некоторые фирмы и при работе по част­ным заказам достигают себестоимости даже в 17 тыс. рублей, но в итоге продают квартиры по цене… почти 50 тыс. рублей за квадратный метр.

— Построить муниципальное жилье, когда земля дается на особых условиях, по себестоимости в 25 тыс. рублей за квадратный метр не представляет особых проблем, — утверждает Петр Кудрявцев.

Где взять наличность?

Проблемы строительных компаний носят комплексный характер, но одна из главных — отсутствие спроса. Это, в свою очередь, связано с тем, что у населения нет наличности, а ипотечные программы, по сути, перестали работать. Впрочем, у банкиров на сей счет свое мнение.

— Пока мы слабо представляем, сколько сейчас стоит квадратный метр для строителей и сколько стоит конечное жилье, — объясняет председатель правления банка «Вологжанин» Валерий Воронцов. — В строительном комплексе на самом деле не все так грустно, и он способен работать при реальной себестоимости не более 20 тыс. рублей за квадратный метр. В этом случае жилье эконом­класса будет стоить около 1,3 млн рублей. Тогда можно будет говорить о реальном сопровождении ипотечных кредитов, без больших рисков. Вспомните советские времена, когда во многих организациях человек, отработав 10 лет и стоя в очереди на получение жилья, мог получить квартиру спустя этот срок. Это нормальный срок. Ненормально, когда «ипотека на полвека», такие вещи у меня вызывают большие сомнения.

Государство предлагает

Одним из главных моментов в этой проблеме остается вопрос с объемами жилищного строитель­ства и серьезным дефицитом жилья. Возможно, что частично разрешить его помогут разрабатываемые сейчас на федеральном уровне меры. Государство намерено обеспечить строителей заказами на возведение «социальных» домов. Так, в той же Вологде планируют построить жилой комплекс общей площадью в 170 тыс. кв. м в рамках реализации программы по расселению ветхого и аварийного жилья. Основную часть финансирования возьмет на себя федерация.

В Череповце на 2009 год запланировано, по данным жилищного управления мэрии, расселение 49 домов, признанных непригодными для проживания: это 219 человек. В то же время общегородская очередь на предоставление жилья различным категориям граждан (дети­сироты, ветераны боевых действий, ликвидаторы последствий ЧС, члены семей погибших, малоимущие граждане и так далее) составляет 8,5 тыс. человек. Чтобы обеспечить жильем всех этих череповчан, требуется построить, по меньшей мере, 40 высоток, в каждой из которых будет чуть больше 200 квартир. Кроме того, власти предлагают строителям выкупить у них нереализованные квартиры в уже построенных домах. Губернатор Вологодской области Вячеслав Позгалев обозначил схему на пресс­конференции с редакторами СМИ, посвященной итогам прошлого года:

— В любом новом доме есть часть квартир, уже проданных, а часть квартир еще не имеет своих покупателей. У государства есть обязательства перед рядом социальных групп — это, скажем, дети­­сироты, чернобыльцы и так далее, — которым государство обязано предоставить бесплатное жилье. Государство готово выкупить у строительных компаний непроданные квартиры, но по средней цене. У нас в области это 29,5 тыс. рублей за кв. м.

В конечном итоге ситуация может сложиться таким образом, что строительство жилья станет в ближайшее время исключительно социальным проектом, призванным поддержать строительный комплекс и при этом решить проблемы с очередниками. Основные же операции купли­продажи в таком случае будут происходить на вторичном рынке жилой недвижимости. Вопрос о том, насколько в такой ситуации станет доступным жилье, например для молодых семей, остается открытым.

Эксперты исследовательской компании Fitch полагают, что падение цен на недвижимость в этом году составит 20 — 40 %. Среди причин указывается снижение активности инвесторов, сокращение возможностей потенциальных покупателей для получения денежных средств, а также падение темпов роста ВВП. В этих условиях стоимость недвижимости неизбежно начнет снижаться, как и предложение на первичном рынке, поскольку у застройщиков просто нет денег на реализацию новых или же завершение старых проектов.

Начальник управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка Владимир Бушуев (его слова приводит интернет­сайт BFM.ru), говоря о текущем уровне цен жилой недвижимости на региональных рынках, сказал, что цена колеблется в диапазоне 35 — 65 тыс. рублей за квадратный метр. В ближайшее время возможно незначительное снижение стоимости в рублевом выражении — в пределах 10 — 15 % от текущего уровня. При этом он указал, что денег в регионах всегда было меньше, чем в столицах. А в период кризиса ликвидные средства еще активнее концентрируются в Москве и Санкт­Петербурге. «Уровень цен в конкретных сделках купли­продажи может падать значительно больше, чем в среднем по рынку, и может достигать 30 — 50 % относительно текущего уровня», — подчеркнул Бушуев.

Максимальная средняя стоимость жилья в Москве достигала 6200 долларов за квадратный метр, и до ноября 2008 года она держалась на этом уровне. Однако затем московские квартиры начали стремительно дешеветь. Основная причина этой тенденции — отсутствие спроса со стороны покупателей и увеличившийся объем предложения за счет выхода на рынок «инвестиционных» квартир. Средняя стоимость одного квадратного метра в настоящее время составляет около 5200 долларов. В ближайшее время цены на квартиры в Москве продолжат снижаться и к сентябрю 2009 года, вероятно, достигнут уровня 3 — 4 тыс. долларов за квадратный метр.

Андрей Ненастьев
№12(22422)
26.01.2009