Как сдать квартиру в наем. Способы разные, равно как и результат

Граждане обязаны платить налоги. В последнее время государство активно пропагандирует эту мысль среди населения. Убеждает не только словом. В конце минувшего года и в начале нынешнего налоговая инспекция Череповца провела ряд рейдов по выявлению граждан, которые сдают квартиру в наем, а вот отчитываться о доходах «забывают». То ли рейды сыграли свою роль, то ли государственная пропаганда сработала, однако горожане все чаще задаются вопросом: «Как сдать квартиру в наем, чтобы голова не болела, и на сердце было спокойно?». Речь идет о получении дохода с квартиры и о том, как потом отчитаться по этим доходам перед налоговой. Мы получили консультации специалистов.
По договору. Способ первый. Самый надежный. Можно обратиться в агентство недвижимости. Заключается договор между двумя сторонами: тем, кто сдает квартиру, и тем, кто ее снимает. Агентство выступит в роли посредника и учтет все пожелания владельца квартиры. Типовых договоров нет. Но есть «заготовка», где прописываются обязанности и права сторон, предмет договора, срок договора. Есть пункт «прочие условия». По сути, это дополнительный договор, где можно предусмотреть все.

— Был такой случай. На пр. Победы владелец сдавал элитную квартиру с евроремонтом и имуществом (холодильник, телевизор, мебель, бытовая техника), — рассказывает нам Светлана, специалист одного из агентств. — По просьбе клиента наш риелтор выезжал на место и на видеокамеру фиксировал состояние квартиры и имущества в присутствии нанимателя жилья. Опись имущества составили на четырех листах, к ним приложили фотографии и видеозапись. Стороны подписали договор.

К слову, оплата услуги агентства разовая — от 2 до 5 тысяч рублей. Как правило, платит тот, кто нанимает квартиру. Чем выгоден такой способ? Все условия прописаны в договоре, а это документ. Клиент может учесть все, вплоть до того, кто будет жить в квартире: девушка; молодой человек; семья, с кошкой, собакой или без животных, с детьми или без них. Кто может приезжать в гости к нанимателю, каково время их пребывания в квартире. Какой должна быть оплата по договору: наличной, безналичной, на счет в банке, по расписке. На какой срок сдается жилье: на месяц, на полгода, на пять лет.

Агентство гарантирует услугу, основанием для чего станет еще один договор — между агентством и тем, кто сдает квартиру. Поможет агентство и с подготовкой документов для отчета перед налоговой. Нужны будут паспорт, договор, ИНН.

— Не скажу, что заключение договоров становится повальным явлением для нашего города, — говорит специалист одного из агентств, — но то, что жители города все чаще прибегают к услугам агентств, это точно. Мы выступаем в роли посредника между тем, кто сдает квартиру в наем, и тем, кто ее арендует. Поначалу нередко приходится сталкиваться с огромным недоверием людей. Клиенты попадаются въедливые, дотошные: по их мнению, все не так. Но мы объясняем, рассказываем, как будут защищены их права, и отношение людей меняется. Вы поймите, мы ведь тоже не застрахованы от того, что нас обманут. К примеру, подобрали клиенту квартиросъемщика, надежного, ответственного. Надо бы садиться за заключение договора, ведь нами проделана определенная работа, а обе стороны вдруг идут в отказ. Мол, передумали. На самом же деле за нашей спиной ударили по рукам.

К слову, сумму в договоре стороны могут указать любую, хоть 1000 рублей в месяц. В любом случае отчитываться перед налоговой придется. Но нужно оценивать последствия занижения цены. Если вам вдруг понадобится доказать, что за квартиру вы платили гораздо больше, слова к делу не пришьешь. Доказательством будет только документ: договор.

На доверии. Способ второй. Самый распространенный. Свою квартиру можно сдать в наем на основании устной договоренности. Законом это не возбраняется. Однако в данной ситуации вся ответ­ственность — за сохранность имущества, соблюдение сроков уплаты денег, выезд из квартиры по просьбе владельца и т.д. — ложится на обе договаривающиеся стороны: того, кто сдает квартиру, и того, кто ее нанимает. Основанием для отчета по доходам перед налоговой может стать обычная расписка — о передаче и получении денег за наем. Способ распространенный — поскольку квартиросдатчик не торопится в налоговую с отчетами. Но ненадежный, поскольку конфликт, если таковой возникает, стороны разрешают самостоятельно. И никто из сторон не застрахован от неприятностей: договор­то устный. Приходит к вам элегантно одетый молодой человек, говорит, что снимает квартиру для череповецкой семьи с достатком. А въезжает в квартиру многодетный табор. И вот уже на второй день в двери врезан новый замок. А на ваши звонки никто не отвечает. Милиция если и поможет, то все равно без корвалола и головной боли не обойдешься.

— Сказать, сколько в городе квартир сдается по устной договоренности, думаю, не сможет никто. Нет такой статистики, — объясняют специалисты.

Нужно ли к нотариусу? В нотариальных конторах нам сообщили, что составлением договоров о сдаче квартир в наем не занимаются. И порекомендовали обратиться к адвокатам. Мы обратились в пару адвокатских контор, но нас там стали отговаривать.

— Наша услуга обойдется вам дорого, один только договор — 1200 рублей. Обратитесь лучше в любое агентство недвижимости, все сделают правильно, грамотно, и вам это дешевле обойдется, — всего говорят адвокаты.

Как сообщили нам в череповецкой налоговой инспекции, декларацию о доходах нужно сдать по окончании календарного года в период декларационной кампании — с 1 января по 30 апреля. Нужно прийти в операционный зал здания налоговой инспекции на пр. Строителей, 4а. Человек может сам заполнить декларацию. Бланк вам дадут. Тот, кто испытывает затруднения, может обратиться к консультанту налоговой инспекции. Кроме того, в зале есть информационные стенды. Не хотите возиться — обратитесь за платной услугой в соответствующие учреждения.

Какой налог возьмут? 13 % от полученного дохода (НДФЛ — налог на доходы физических лиц). Основанием для отчета может стать договор. Если семья, которая сняла квартиру, дополнительно платила за коммунальные услуги (за телефон, за электричество), то эти выплаты тоже включаются в размер общего дохода.

Татьяна Ковачева
№50(22213)
20.03.2008