Удешевить жилье в Череповце планируется при помощи комплексной застройки земель, но эффект может оказаться обратным

Несостоявшийся инвестиционный конкурс по комплексной застройке двух микрорайонов в Зашекснинском районе города будет объявлен повторно, но уже с новыми, смягченными, условиями. Об этом на первом областном форуме риелторов заявил председатель комитета по управлению имуществом города Сергей Зубарь.
Как подчеркнул чиновник, то, что в течение месяца никто не подал заявок на освоение новой территории, — не повод для волнения. Организаторами торгов сделаны соответствующие выводы: в частности, стало очевидным, что рентабельность на уровне 10 %, которую рассчитали потенциальные застройщики, вряд ли может быть для них привлекательной. Низкая рентабельность — во многом следствие серьезной обремененности условий конкурса социальными обязательствами. Так, инвесторам предлагалось за свой счет возвести жилые дома с объектами торгово­­бытовых услуг на первых этажах, торговые центры, медицинский центр, школу со спортивной площадкой и дет­ские сады с бассейнами, которые впоследствии планировалось перевести в муниципальную собственность. Кроме того, на плечи застройщиков ложилась и часть строительства улично­дорожной сети.

Земельные участки, о которых идет речь, расположены в 107­м и 110­м мкр., в районе ул. Рыбинской. В общей сложности на них планируется построить около 350 тыс. кв. метров жилья в течение ближайших четырех лет. Право аренды каждого из двух участков выставлялось на торги по начальной цене 50 млн рублей с общей суммой годовой арендной платы почти миллион рублей.

— Первый блин, я считаю, не получился комом, — прокомментировал ситуацию Сергей Зубарь. — Нами будут предприняты шаги, во­первых, по привлечению инвесторов не из Череповца, а во­вторых, мы будем думать над смягчением условий конкурса. Я думаю, что уже после Нового года пройдет конкурс с новыми условиями.

Напомним также, что конкурсы по комплексной застройке новых районов, согласно замыслу муниципальных властей, должны стать локомотивом жилищного строительства; кроме того, на них возлагаются надежды по снижению стоимости квадратного метра жилья (за счет массовости строительства).

— Я собирался присут­ствовать на конкурсе по комплексной застройке в качестве наблюдателя, но конкурс не состоялся, — говорит директор строительной компании «Двина» Владлен Нифонтов. — Дополнительная нагрузка, прописанная в условиях, составила около 30 % себестоимости строительства жилых домов, и, учитывая, что речь идет о немалых деньгах, это было бы просто невыгодно. Кроме того, был поставлен срок в четыре года, что тоже вызывает сомнения, так как только на отработку и согласование проектной документации уйдет минимум год­полтора. В качестве варианта я бы предложил другое: неплохо, если бы город взял на себя разработку проекта застройки, а потом распродал бы участки с торгов и аукционов застройщикам, которые обязаны были бы строго следовать проекту комплексной застройки. Получилось бы, в принципе, то же самое, только удобнее.

Схожее мнение и у руководителей других строительных компаний: в качестве главной причины, препятствовавшей выходу на конкурс, они называют низкую прибыльность.

— Рентабельность при строительстве жилого дома должна быть не менее 20 %, иначе не стоит этим и заниматься, — считает директор ООО «Амжилстрой» Анатолий Лапаревич. — Кроме того, у меня есть со­мнения, что череповецкие строители смогут оплачивать аренду земли по тем условиям, которые были выставлены на конкурсе. Конечно, если придут иногородние застройщики, то они все скупят в момент. Однако рентабельность в 10 %, которую рассчитали на этот конкурс, как я понимаю, бралась при условии, что цена квадратного метра жилья будет на уровне сегодняшних 40 — 50 тыс. рублей. Если же придут москвичи, то они будут строить по цене, скажем, в 70 тыс. рублей за квадратный метр. Они ведь идут в регионы не просто так, им прибыль нужна, серьезная прибыль.

Есть претензии у застройщиков и к самой конкурсной документации.

— Из конкурсной документации нельзя было четко понять условия застройки, — рассказывает Петр Кудрявцев, президент новой ассоциации строителей и руководитель компании «Железобетон­12». — Изначально заявлялось, что строительство инженерных сетей и дорог берет на себя бюджет, но в конкурсной документации о бюджете не было ни слова и все это предлагалось делать за счет застройщика. А это колоссальные деньги. Не были прописаны технические условия, которые обычно даются, скажем, при строительстве дома. При такой неопределенности рентабельность невозможно подсчитать в принципе. Мне кажется, что условия комплексной застройки должны быть предельно понятными, чтобы не возникало вопросов, кто, что и за счет каких средств будет строить. Кроме того, внушает опасения сам подход: ведь стоимость котельных, детских садов и школ непосредственно войдет в стоимость квадратного метра жилья. Никто бесплатно строить не будет. Каким образом после этого жилье можно будет сделать доступным?

В целом, несмотря на названные проблемы, на «комплексной» основе в ближайшие годы планируется застроить 9 микрорайонов в рамках пилотного проекта «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в который вошла Вологодская область. Ввод новых площадей в целом в Череповце, согласно расчетам, должен составить 200 тыс. кв. метров ежегодно в ближайшие три­четыре года — вместо сегодняшних 150 тыс. кв. метров ежегодно.

Андрей Ненастьев
№236(22151)
12.12.2007