Есть идея: доходный дом

Научно-технический совет Минрегионразвития опубликовал свои предложения, которые могли бы быть использованы при реализации нацпроекта «Доступное жилье». Эксперты предлагают во всероссийском масштабе стимулировать строительство доходных домов, жилье в которых бесквартирные граждане смогли бы арендовать по ценам, в несколько раз ниже сложившихся сейчас на рынке аренды.
Научно-технический совет Минрегионразвития опубликовал свои предложения, которые могли бы быть использованы при реализации нацпроекта «Доступное жилье». Эксперты предлагают во всероссийском масштабе стимулировать строительство доходных домов, жилье в которых бесквартирные граждане смогли бы арендовать по ценам, в несколько раз ниже сложившихся сейчас на рынке аренды.

Хорошо забытое старое.Идея проста. Удешевить строитель­ство жилья при нынешней ситуации малореально. Упрощение условий ипотеки — тоже не выход: в результате цены на жилье растут еще быстрее. Да и нет у большинства граждан возможности взять ипотечный кредит. В результате, как подсчитало министерство, 85 % россиян не могут купить жилье ни при каких условиях. А это уже делает невыполнимым нацпроект «Доступное жилье». Поэтому Минрегионразвития предлагает создать новый сегмент рынка жилья. К существующему социальному найму (неприватизированное жилье) и коммерческому жилью, приобретаемому в собственность, в том числе с помощью ипотечного кредитования, должно прибавиться жилье, сдаваемое на условиях легального, находящегося под присмотром государства коммерческого найма. Находиться такое жилье будет в специально предназначенных под коммерческий наем домах, владельцами которых могут быть как частные компании, так и муниципалитеты. Фактически, это возрождает систему доходных домов, широко распространенных в дореволюционной России.Государственная затея со строительством доходных домов вполне серьезна. Во всяком случае, сам факт, что озвучил идею и. о. министра регионального развития Владимир Яковлев, свидетельствует: проект проработан экспертами, оценен специалистами по менеджменту рисков, социологами, экономистами и, возможно, даже футурологами. Под него запланирован кусок бюджетного пирога, и стартовый флажок поднят. Правда, старт несколько отложен в связи со скоропостижной сменой правительства. Значит, у нас есть некоторое время для того, чтобы вспомнить, что такое доходные дома, понять, почему они вдруг понадобились правительству и народу и стоит ли нам планировать изменения в судьбе. И начнем мы с того, что вспомним…

Что такое доходный дом?В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, что удивительно, поскольку в Париже и Лондоне именно такое жилье еще веком раньше стало преобладающим. Способ­ствовало этому само начало строительства многоэтажных зданий для массового заселения.

Однако уже в конце XIX — начале XX века до 80 % городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий. Доходными домами были даже страшные хитровские и сухаревские ночлежки, где с беглого каторжанина за ночь на грязных нарах брали се­мишник (две копейки). Но в доходном доме — и этому не следует удивляться — жил и миллионщик Савва Мамонтов. Правда, его «квартирка» была настоящими хоромами. Если говорить о героях классиче­ской русской литературы, то мы без труда вспомним нищего студента Раскольникова, который снимал комнатку в мансарде, и далеко не бедного Филиппа Филипповича из «Собачьего сердца», который квартировал в калабуховском доме.

Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.

Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны. Пожар или другие неприятности никогда не были для городского населения непоправимо трагичны, поскольку существовало сравнительно доступное наемное жилье. Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; един­ственной причиной могла быть неуплата «пожилого».

Квартирный вопрос

испортил нас.Квартирный вопрос возник, как ни странно, только после революции, хотя жильцов в России явно поубавилось — благодаря войнам, эпидемиям, а также неустанной заботе ЧК. В чем же дело? А в том, что Советы взяли на себя функцию национализации и распределения жилья и учредили институт прописки. Фактически, мы оказались приписаны к определенным квадратным метрам. Ситуация складывалась парадоксальная. Если в старину крестьянский сын хотел отделиться от отца, ему всем селом рубили избу — и дело с концом. Городской старший сын снимал для себя сначала угол, потом комнату, а потом и «фатеру». Но долгие годы прописки действительно нас испортили. Жилье стало восприниматься не как обыкновенный товар, который можно продать и купить. Сегодня (в большинстве своем) мы воспринимаем наши квартиры как неприкосновенную драгоценность, с которой нельзя расставаться ни при каких обстоятельствах, разве что переезжая в другую. Иначе станешь бомжем! И поскольку мы являемся в подавляющем большинстве собственниками, для нас процесс продажи-покупки связан со сложными бюрократическими процедурами и чудовищными материальными потерями. Не зря риелторский бизнес считается одним из самых высокодоходных! Да, риелторы уверенно проводят нас сквозь рифы, но при этом они очень хорошо зарабатывают.

Жилищный тупик.Когда российское правительство объявило о том, что оно намерено в ближайшем будущем решить жилищную проблему, знающим людям это показалось утопией. И не случайно: программа «Доступное жилье» — наиболее трудно реализуемый из всех принятых нацпроектов. Этот амбициозный проект застрял в нескольких ценовых и политических ловушках. Итак, в настоящее время рынок жилья перегрет настолько, что инвестиции в недвижимость являются самыми выгодными. Квартира приносит больший доход, чем любые банковские вклады и операции на рынке ценных бумаг. Она себе стоит и дорожает. До сорока процентов всех квартир, которые сегодня строятся в столицах, не заселяются, поскольку являются лишь объектом вложений и жильем не служат. Проявляется такая тенденция и у нас в Череповце; по оценкам риелторов, в пятой части квартир-новостроек никто не селится. И в то же время потребность в жилье оценивается социологами как главный фактор тревожности населения. Он превышает по своему накалу и угрозу насилия, и страх перед возможностью техногенной катастрофы. Жилье недоступно подавляющему большинству, потому что оно дорого.

Что может сделать в такой ситуации правительство? Дать денег? Откуда их взять и кому давать? Как за эти деньги спрашивать и какие политические последствия это вызовет? И самое главное — с какой это стати государственные, то есть наши общие деньги будут отдаваться не на общие нужды, а кому-то в частности?

Не прошло и трех лет титанических и бесплодных усилий под лозунгом «доступное жилье — гражданам России», как наконец-то разумные мысли были озвучены Минрегионразвития.

Как это будет.Сразу оговорюсь, что достоверных сведений, в чем именно состоит проект Владимира Яковлева, у меня нет, поскольку вплоть до самого факта обсуждения этого предложения на заседании правительства (а оно должно было состояться вчера, но за неимением правительства не состоялось) конкретные параметры не были опубликованы.

Но самые общие черты ясны.Итак, доходный дом — это жилье для временного проживания без приобретения прав собственности. Стоимость квартплаты контролируется государством и не должна значительно превышать размер квартплаты, которую вносит собственник. Владелец доходного дома не имеет права без веских оснований разорвать договор аренды с квартирантом. Веских оснований может быть только три: неуплата, антиобщественное поведение или смерть.

От эксплуатации дома его владелец станет получать доход, но эта деятельность будет регулироваться государством и муниципалитетом еще жестче, чем деятельность производителя спиртных напитков. В том случае, если он не будет выполнять обязанности по поддержанию инженерных сетей, а также порядка на своей территории, его ждет суровое наказание.

А самое главное — доходного жилья должно быть много. Столько, чтобы все желающие могли снять себе квартиру. При этом не менее 10 — 20 % такого жилья оставалось свободным — чтобы каждый мог стряхнуть с себя оковы собственности и поехать туда, где зарплата больше и кусок вкуснее, хоть в столицу, хоть в Магадан.

А вот все дальнейшее, хотя и порождает большие надежды, теряется в неизвест­ности.

Нам предстоит узнать ответы на вопросы:

кто будет хозяином доходных домов: муниципалитеты или частные лица?

насколько велика доходность этого бизнеса, привлечет ли он частных лиц?

кто в Череповце возьмется за строительство таких домов и насколько реальна эта перспектива?

10 тысяч квартир? Практически нереально.Идею учреждения доходных домов комментирует заместитель мэра Сергей АНАНЕНКО:

— Безусловно, идея создания так называемых доходных домов выгодна муниципалитету прежде всего как средство для того, чтобы смягчить или даже вовсе уничтожить «квартирный вопрос».

Если бы в городе было построено несколько десятков доходных домов, большинство жилищных проблем было бы снято.

Однако — кем построено?

Муниципалитетом? Это был бы оптимальный вариант, поскольку была бы решена острая социальная проблема и одновременно у муниципального бюджета появился бы постоянный источник дохода. Однако чтобы ликвидировать очередь на жилье в Череповце, потребуется 10 тысяч квартир. Это попросту нереально — они стоят 10 миллиардов рублей. К тому же муниципальные власти встанут перед выбором, что строить, доходные дома или социальное жилье. Выбор предсказуем, и потому социальное жилье строиться не будет вообще, а это неправильно.

Коммерсантами? Что ж, во всем мире доходные дома — это хороший бизнес, их владельцы — богатые люди. Но в России приходится считаться с тем, что доходные дома окупаются значительно медленнее, чем любой другой вид бизнеса.

Вывод следует такой: проект, связанный с массовым строительством доходных домов, будет реален только в том случае, если государство, федеральная власть направит на его осуществление громадные ресурсы, возможно, средства Стабилизационного фонда. Причем этот проект должен быть всесторонне юридически проработан. Одновременно надо иметь в виду, что в ситуации, когда государство предоставляет льготы и преференции, возникает мощная коррупционная составляющая.

Словом, строительство доходного жилья привлекательно для общества в целом. Но если браться за это дело, то браться всерьез. И учитывать все но.

Юрий Сторожев
№179(22094)
21.09.2007