Подешевеет ли жилье?

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСД) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50 процентов от существующего уровня. К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Главная причина возможного падения цен на жилье — сокращение реальных доходов населения из­за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего затруднив для них оплату ипотечных кредитов.
Не секрет, что цены на жилье в столице и многих городах России зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. К примеру, сегодня доля «инвестиционных» квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30 процентов (в основном это объекты бизнес­класса, которые принадлежат корпорациям). Спекулятивные цены на недвижимость сохраняются при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании. Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3 — 5 процентов, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 процентов) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.

Главной целью спекулянтов является рост цен, который стимулируется несколькими способами, прежде всего созданием иллюзии ажиотажного спроса через СМИ. Дальнейший рост цен «подогревают» и покупки инвестиционного жилья, искусственно увеличивающие спрос.

Сегодня рынок жилья стагнирует, к началу лета он вообще замер. Впрочем, это явление сезонное. Однако некоторые эксперты, проанализировав перспективы этого штиля, предсказывают обвал рынка и снижение стоимости квартир на 30 процентов. Они утверждают, что «мертвый сезон» на рынке российской недвижимости — это не сезонность, а отголосок мирового ипотечного кризиса, который стартовал в прошлом году в США. Американцы набрали столько кредитов, что банки не смогли их обеспечить продажей залогового имущест­ва. Цены на жилье резко пошли вниз. Эксперты уверены, что через год такой же сценарий ожидает и Россию — только в гораздо более мягком варианте и со своими национальными особенностями.

Главная предпосылка того, что стоимость квадратного метра будет уменьшаться, — отсутствие покупателя. А нет его, потому что нет ипотеки. Причина сокращения банками ипотеки — отсутствие длинных дешевых денег.

Если покупать некому, то и цена расти не может. По оценкам аналитиков, предложение на рынке недвижимости значительно выросло и стало более разнообразным. Но дешевле квартиры пока не стали. Несмотря на неблагоприятную ситуацию, риелторы не спешат сбивать цену на рынке. Жилье — товар не скоропортящийся, потому его строители и продавцы предпочитают некоторое время выждать и не демпинговать. При этом сидение на печи сойдет с рук далеко не всем строительным компаниям, ведь большинство из них сами живут за счет кредитов. Но вот парадокс — риелторы предпочитают лучше объявить себя банкротами, чем снизить стоимость квартир. Это явление объясняется тем, что снижение стоимости на 20 процентов не приведет к увеличению спроса на те же 20 процентов. Спрос увеличится на 2 — 3 процента, не более, застройщики это все понимают. По словам экспертов, сейчас игроки рынка стараются избегать резких движений как в сторону повышения, так и в сторону понижения цены. Все ждут зимы, тогда, возможно, темпы инфляции замедлятся.

Сергей Бегляк
№147(22310)
11.08.2008