Реформа ЖКХ: шаг за шагом

Кто, за какие суммы, как долго и каким образом будет управлять нашими домами?
До нового года на эти вопросы должны самостоятельно ответить все череповчане, имеющие в собственности жилье.

Срок установлен депутатами Госдумы РФ. С 1 января 2008 года стартует основная часть реформы ЖКХ — заработают новые варианты управления, а значит, и финансирования, и контроля за содержанием жилого фонда. Мы продолжаем знакомить читателей

с формами управления многоквартирными домами. В ноябре мы говорили о ТСЖ, теперь поговорим и о таких формах, как управляющие организации

и непосредственное управление.

Что такое управляющая организация?

Один из вариантов управления многоквартирным домом — заключение договора с управляющей организацией (УО). Именно на эту форму управления делает ставку государство, поскольку следить за состоянием жилья должны профессионалы. Но не стоит сбрасывать со счетов инициативу собственников квартир. От конкретных владельцев жилых помещений зависит не только выбор управляющей компании (по результатам голосования на общем собрании), но и набор услуг, качество обслуживания и непосред­ственный контроль за всеми действиями управляющей организации.

Управляющая организация заключает договоры с поставщиками обязательных коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, электричество, газ), а также согласует с собственниками список прочих услуг — и содержит штат необходимых для этого сотрудников от дворника до аварийной сантехнической службы. Управляющие организации делятся на два вида: частные и государственные. Но независимо от формы собственности управляющие организации должны действовать строго в рамках законодательства РФ. Следить за соблюдением многочисленных норм и требований будут органы местного самоуправления. А непосред­ственный контроль за качеством услуг лежит на плечах собственников жилья. Главная цель новой системы ЖКХ — сохранить и улучшить техническое состояние многоквартирных домов.

Из 1285 домов Череповца эту форму управления выбрало подавляющее большинство — около 99 %. Причем в основном за наши дома будут отвечать давно знакомые муниципальные жилищные предприятия (из восьми крупных управляющих компаний города — четыре частные). Разнообразия при выборе управляющей компании не было, этот рынок в Череповце только­только начал свое развитие. Да и горожане не рисковали, отдавая предпочтение знакомым ЖЭУ. Впрочем, уже через год все может измениться.

В чем отличие от давно знакомых ЖЭКов и ЖЭУ?

Согласно Жилищному кодексу РФ между собственниками жилых помещений и управляющей компанией заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, и их стоимость, права и обязанности, а также ответственность сторон. Срок договора — год, причем соблюдать все его пункты обязаны обе стороны. Этот документ имеет юридическую силу, и у собственников квартир появляется возможность не только требовать качественных услуг, но и определять объем работ в конкретном доме. Например, на общем собрании жильцы решили, что необходимо в этом году поменять теплообменник. Управляющая компания дает свое согласие на выполнение этих работ, предлагает возможную стоимость работ, и все это заносится в договор. Можно прописать и размеры штрафных санкций за невыполнение тех или иных работ. Все это означает, что управляющая компания обязана подчиняться жильцу в рамках договора. А жилец вправе потребовать отчета о расходовании собранных средств и проведенных работах. Но при этом не стоит забывать о своевременной оплате.

Обязательное содержание договора с УО:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Департаментом ЖКХ Череповца разработан типовой договор между собственниками и управляющей компанией. В этот документ внесен необходимый минимум услуг для поддержания технического состояния домов в удовлетворительном состоянии. Общее собрание собственников жилья и управляющая компания вправе вносить в договор свои изменения. Главное в этом вопросе — доверие и требовательность друг к другу. Как все это отразится на системе ЖКХ Череповца, можно будет понять уже весной 2008 года.

Как заключается договор с УО?

Существует три способа заключения договоров, и они строго регламентированы законами РФ. При этом действует общая схема с различными вариациями:

Первый способ заключения договора с УО: собственники жилья на общем собрании принимают решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ). Напомним, что ТСЖ является юридическим лицом и должно иметь свой лицевой счет. После этого председатель ТСЖ заключает от лица собственников договор с управляющей компанией.

Второй способ: управляющая компания заключает договор с каждым собственником жилого помещения, при этом предварительно договор обсуждался на общем собрании дома.

Третий способ: по итогам голосования всех собственников жилья составляется протокол с участием инициативной группы из жильцов. В протокол вносится решение заключить коллективный договор с данной управляющей компанией. Но и в этом случае собственников обязаны ознакомить с договором. Это наиболее простой вариант, и именно по этому пути пошли многие горожане.

Насколько доходны управляющие компании в сфере ЖКХ?

Этот вопрос волнует каждого, когда речь заходит о тарифах на содержание и ремонт домов, ведь управляющая компания вправе устанавливать цены на свои услуги. Кроме того, любая коммерческая деятельность должна окупаться — закон рынка, который теперь приходит в коммунальную сферу. Мы попробовали подсчитать, сколько стоит бизнес в ЖКХ, затраты и примерную прибыль. При этом мы использовали данные Маркетинговой Группы БЕШ (Москва).

Чтобы создать свою управляющую компанию с нуля, нужно следующее. Для начала понадобится бизнес­план, который обойдется в 100 тысяч рублей, если заказывать его у столичных экономистов. Регистрация предприятия — 10 тысяч рублей. Аренда офиса, разработка сайта и полиграфии — еще 100 тыс. руб. Необходимо учесть, что арендовать офис нужно минимум на год, да еще закупить оргтехнику и мебель. Неплохо иметь и уставный капитал, который позволял бы брать банковские кредиты и внушал бы доверие будущим клиентам. Расходы на зарплату минимум пяти сотрудникам, которые будут выступать в роли рекламных агентов новой управляющей компании, плюс юрист и бухгалтер.

Далее затраты уже идут непосредственно на объект управления: на один дом в среднем за месяц приходится порядка 150 тыс. рублей. Эта сумма основывается на ценах коммунальных услуг и зарплатах в сфере ЖКХ Москвы, а также на затратах столичного бюджета на одно здание в пять этажей. Причем дом построен не позднее 1990 года. В эту сумму включены и зарплата, и расход материалов, и непредвиденные аварийные работы. Учитывается и то, что в течение года необходимо выполнить заявки жильцов по ремонту и содержанию общего имущества дома (чердаки, подъезды, подвалы и т.д.). Идеально для управляющей компании собрать в первый год пять домов. И если дом дает 50 тысяч общего дохода в месяц, то при вложении в него 150 тысяч он начинает приносить прибыль с четвертого­пятого месяца работы. Но прибыль минимальна, поскольку в первый год работы слишком много средств уйдет на поиск оптимальных поставщиков, необходимых материалов и оборудования. Стоит вспомнить и о кадровых проблемах, например, чтобы найти ответственную уборщицу подъездов на один дом из четырех подъездов, нужно платить минимум 7 — 8 тысяч рублей в месяц. Есть еще и риск, что около 25 % собственников жилья в каждом доме будут задерживать плату за услуги, а 5 % станут хроническими должниками. При этом необходимо помнить о развитии бизнеса, то есть в конце года должно появиться в управлении еще пять домов. В целом вложить нужно в первый год около 5,5 — 6 млн руб. Оптимистичный срок окупаемости — 5 лет, а лучше планировать 6 — 7 лет, учитывая возможные сбои.

Причем стоит учесть, что чем старше дом, тем больше в него нужно вложить, и расценки, напомним, московские. Тем не менее управляющие компании по всей России не спешат увеличивать цены на услуги, в основном работают по региональным тарифам. Почему?

Отвечают главы управля­ющих компаний.

Андрей ГУСАРЕВ, директор ООО УК «РЭК» (Вологда):

— Мы предлагаем за существующий в городе тариф выполнение всего комплекса услуг, которые предоставлялись специалистами до этого времени. И тариф не увеличиваем по разным причинам. Во­первых, к нему привыкло население, да и мы знаем, какие услуги мы можем предоставить на эти средства. Во­вторых, если тариф поднимать — люди откажутся с нами сотрудничать. А если понизить, тоже найдутся недовольные, тем более что за меньшие средства нам, скорее всего, придется уменьшать объем выполняемых работ. Пока начнем с существующего тарифа, а вообще тариф может меняться. При приемке каждый дом тщательно обследуется. Определяется перечень первоочередных работ, а также то, что необходимо капитально ремонтировать. В зависимости от этого и рассчитывается тариф на содержание и текущий ремонт.

Евгений Шлеменков, советник вице-президента "ОПОРА РОССИИ" по вопросам строительства и ЖКХ:

— Управление в ЖКХ — это бизнес организации, то есть прибыль зависит от правильно организованной работы и грамотного управления средствами. Если компетентно распорядиться деньгами, полученными из бюджета (дотации, компенсационные льготы) и от населения в качестве платы за ЖКУ, то можно получать прибыль. Если управляющей компанией является не ЖЭУ, а частная фирма, — то, соответственно, все вырученные деньги достаются ей. Такой фирме выгодно, чтобы средства распределялись грамотно и по делу. В этом и суть бизнеса, а не в том, чтобы трясти деньги с населения.

Автор проекта Полина Козина
№241(22156)
19.12.2007