Французский акцент жилищной реформы

Жилищный кодекс, который дейст­вует в России с 1 марта 2005 года, до сих пор не работает на все сто процентов. Вопреки букве закона соб­ственники жилья не спешат реализовать свои права и обязанности. Для большинства жителей многоквартирных домов понятия «управля­ющая компания», «непо­средственное управление», «ТСЖ» скорее пугающие, чем многообещающие. За опытом коммунального капитализма череповчане отправились во Францию. Багажом идей и впечатлений с нашим корреспондентом поделился начальник департамента ЖКХСергей ВАСЮНОВ.
— Сергей Александрович, почему были выбраны именно Франция и ее опыт ЖКХ?

— Не мы выбирали, выбрали нас. Эта поездка — один из этапов пилотного проекта «Совершенствование профессионального управления жилищным фондом в Череповце». Уча­стники этого проекта — череповецкий муниципалитет, фонд «Институт экономики города», который является разработчиком российского жилищного законодательства. И третий партнер — французская ассоциация управляющих компаний DELPHIS. Новый Жилищный кодекс России призван перевести сферу ЖКХ в режим рыночной экономики и конкуренции. Пока увидеть это на практике можно лишь за границей.

Представителей Череповца пригласили на такой обмен опытом не случайно. С одной стороны, у нас типичный «среднестатистический» российский город. С другой стороны, Череповец в смысле ЖКХ всегда был в авангарде — мы давно перешли к регулированию коммунальных тарифов, разработали эффективную систему субсидий. Практически каждый год Череповец получает дипломы в конкурсе «Самый благоустроенный город России».

— И при всем этом реализация Жилищного кодекса в нашем славном городе хромает на обе ноги…

— Именно в поездке мы убедились, что это не проблема Череповца, это проблема всей страны. Причем дело не столько в законе, сколько в менталитете. Десятилетиями люди знали, куда звонить, если труба потекла или мусоропровод засорился. Сложился некий стереотип — что бы ни происходило, во всем виновато домоуправление. Про качество услуг муниципальных сантехников придумывали анекдоты, но никто не задумывался о цене. Скажем, у среднего европейца на оплату жилья уходит около 30 % заработной платы. И это считается вполне нормальным. Причем если у человека невысокий доход, то и квартирка небольшая, если человек обеспеченный, то и жилье более комфортабельное. Но это соотношение в 30 % работает во всех слоях общества. Естественно, по цене и качество. Жизнь в социальных многоквартирных домах и в частных кондоминиумах сильно отличается.

— Жилищный кодекс обязывает россиян выбрать способ управления из трех вариантов. Первый — создание ТСЖ, второй — выбор управляющей компании, третий — непосредственное управление своим домом. По какому пути по­шла Франция?

— В Париже мы очень подробно знакомились, как работают управляющие компании. Это коммерче­ские предприятия, причем довольно успешные. Схема такая: существует головной офис, где принимаются все стратегические решения по управлению, и при этом у каждого многоквартирного дома есть свой «управдом», который занимается текущим содержанием. Он отвечает за все: вовремя ли вывезли мусор, в каком состоянии подъезды, кровли и подвалы, исправен ли домофон и так далее. Даже поведение жильцов и какие­то семейные проблемы в доме — все это его забота. Логика проста: благополучный во всех отношениях дом содержать выгоднее.

В России до сих пор работает прин­цип: дайте денег — наведем порядок; а в Европе наоборот: сначала наведите порядок — тогда будут деньги. Приведу простой пример. Если в подъезде парижского дома разбили стекло, то управляющая компания его не вставит, пока не наладится социальная обстановка. У нас в Череповце есть дома, где за год раз десять меняется остекление, а толку нет. Получается парадокс: чем хуже люди относятся к имуществу дома, тем больше вкладывается в этот дом денег.

— Кстати о деньгах. Одна из главных проблем череповецких коммунальщиков — долги населения. Во Франции есть злостные неплательщики?

— Глядя на чужой опыт, невольно вспоминаешь фразу: «Да здравствует наш суд, самый гуманный суд в мире». В России, если человек официально нигде не работает, то к нему не подступиться. Судебные приставы могут годами вылавливать неплательщика, чтобы взыскать с него коммунальный долг. При этом человек продолжает пользоваться услугами и жить в своей квартире. В Европе все просто: если десятого числа человек не заплатил за жилье, то уже 12­го к нему придет «управдом» и поинтересуется, где день­ги. Если жилец оказался в трудной жизненной ситуации, заболел или потерял работу, то «управдом» пригласит соответствующую социальную службу. Однако если деньги так и не найдутся, через две недели человека просто выселят на улицу. Никаких уговоров и увещеваний. Возможно, со стороны это выглядит жестоко, но французы считают, что при их системе всевозможных пособий, социальных льгот и субсидий это вполне справедливо. Если человек хочет сохранить жилье — он его сохранит.

— Можете привести конкретный пример, как и за какие деньги работает французская управляющая организация?

— Конечно. Все финансовые потоки абсолютно прозрачны, и жильцы четко понимают, сколько и за что платят. Например, за небольшую социальную двухкомнатную квартиру француз платит 450 евро. Из них 90 — это собственно коммунальные услуги: вода, отопление и электриче­ство. 200 евро идут на текущее содержание квартир и всего дома в целом: лифт, домофон, кровли, подвалы, сантехника, благоуст­ройство и так далее. Оставшиеся 160 евро — расходы управляющей организации. Из этих денег компания платит зарплату персоналу, покупает оборудование, покрывает ранее взятые кредиты. 90 и 160 — цифры относительно постоянные. А вот текущее содержание может стоить и дешевле 200 евро — все зависит от компетентности «управдома». За эффективную работу и разумную экономию он получает премию. Кроме того, среди жильцов дома постоянно проходят опросы о качестве услуг. По результатам «народного голосования» управляющий тоже может получить премию или ее лишиться.

— Немного позавидовав евроразумности, давайте вернемся к череповецким проблемам. У нас пока управляющих компаний на французский манер нет, а Жилищный кодекс уже действует. Простой вопрос: что делать рядовому горожанину в условиях нового закона?

— Ответ тоже простой: нужно со­блюдать закон. До конца этого года собственники каждого многоквартирного дома должны провести общее собрание и проголосовать за способ управления… Мы понимаем, что люди боятся организационных, юридиче­ских и прочих трудностей. Главное, нужно понять: если человек покупает, приватизирует или иным способом получает квартиру в собственность, то он автоматически становится собственником и всего общего имущества дома. А управлять своим имуществом — не просто право, а обязанность. При этом надо помнить, что у неприватизированных квартир тоже есть собственник — его фамилия «муниципалитет».

— А что делать жителям «хрущевок», в которых ни разу не проводился капитальный ремонт? Как им управлять своим домом, если кровля течет и балконы рушатся?

— Это как раз и есть результат многолетнего недофинансирования. Простой пример: в этом году на капитальные ремонты в бюджете заложено 138 млн. рублей. Если разделить эту сумму на 1300 муниципальных домов, получается примерно 500 рублей на одну квартиру в год. Что можно сделать на эти деньги? Разве что смеситель заменить. И это еще относительно благополучный финансовый год. Не будем забывать о провальных девяностых, когда жилищно­коммунальное хозяйство и вовсе было на грани выживания. По примерной оценке специалистов в жилищный фонд Череповца нужно ежегодно вкладывать порядка 650 млн. рублей. И тогда лет через 25 лет мы сможем сказать: да, состояние домов хорошее. Но нужно смотреть правде в глаза — ни денег, ни времени у нас нет. Остается либо ждать милости от природы и государства, либо начать заботиться о своей собственности самим.

— У многих людей складывается впечатление, что государство самоустранилось от проблемы, приняв Жилищный кодекс в таком виде.

— Вместе с нами во Францию ездил и один из разработчиков Жилищного кодекса, и нам от него удалось услышать объяснения, что называется, из первых уст. Главный замысел — избавиться от монополии муниципальных жилищных предприятий и предоставить жильцам возможность выбора. А дальше по закону рыночной экономики — спрос рождает предложение и здоровую конкуренцию. При этом государство продолжит финансировать крупные целевые проекты. Например, в Череповце продолжит свою работу программа по расселению из ветхого и аварийного жилья. Она, напомню, рассчитана до 2010 года. По мнению федеральных чиновников, пора помогать эффективным собственникам и перестать вкладывать деньги в неизвестность. То есть если собственники дома выбрали способ управления,определили план содержания и ремонта своего дома на несколько лет вперед, то они могут получить определенную субвенцию размером от30 % до 70 % стоимости сметы расходов на реконструкцию или капремонт. Задача муниципалитета — максимально помочь череповчанам в этот непростой период. Наши специалисты разработали памятки и рекомендации по проведению собраний и выбору способа управления. Абсолютно любой горожанин может обратиться по телефону 50­40­26 или прийти лично и получить ответ на все вопросы.

Ирина Малинина
№91(22006)
21.05.2007