Отдам управление в хорошие руки

Сегодня действие нового Жилищного кодекса, принятого более полутора лет назад, мы пока ощущаем лишь в малой степени. Но уже через полтора месяца — с 2007 года — все наши жилищные отношения будут строиться в соответствии с его статьями. И что за этим по­следует?
Полтора года новый Жилищный кодекс (ЖК) «накатывался», постепенно внедряясь в нашу жизнь. Процесс проходил не очень заметно и не столь интенсивно, как было задумано при принятии этого закона. Так, несмотря на разъяснительную кампанию, развернутую в 2006 году властями практически во всех СМИ, за этот год в городе не образовалось ни одного нового ТСЖ. Никто из череповчан не проявил инициативы и в выборе управляющей организации, которая бы с 2007 года занялась решением их коммунальных проблем. Все мы привыкли жить обособленно, а действительность требует принятия коллективных решений.

Начнем с того, что ЖК делит всех россиян на две категории — собственники и наниматели жилья. Собственники — те, кто имеет на руках свидетельство на право владения — домом, квартирой. Если же собственник жилья — муниципалитет, а вы на этой площади только проживаете, то вы — наниматель.

Сегодня мы будем вести разговор главным образом о собственниках.

Итак, вы приватизировали, купили или построили квартиру и стали собственником. Причем не только квартиры, но и части общедолевой собственности жильцов — лифта, лестничной площадки, подвала, чердака, тепло­, водо­, канализационных сетей, придомовой территории и другого, расположенного за стенами вашей квартиры, но необходимого для ее функционирования имущества и оборудования. Какова в этой общей собственности ваша доля?

Согласно ЖК она пропорциональна площади занимаемой вами квартиры (глава 6, ст.37, п.1). Эта же доля определяет и количество голосов, которыми может участвовать дольщик во всех делах коллектива жильцов. А дела эти непременно будут сводиться к содержанию уже названного общего имущества.

Одним из главных условий, закрепленных ЖК, которое будет поставлено перед собственниками с нового года, является ответ­ственность за содержание этого имущества в исправном состоянии — с несением соответствующих расходов. В том размере, который опять же определяется вашей долей.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. В соответствии с этим документом состав общего имущества определяется общим собранием собственников: все они должны знать, что находится в их пользовании и составляет их долю имущества.

Пожалуй, общее собрание собственников с целью определения их доли в общем имущест­ве, расходов на ее содержание и количества голосов каждого собственника должно быть первым. Но далеко не последним: все решения в отношении общего имущества должны приниматься только в процессе таких собраний (глава 6, ст.44 ЖК). Именно таким образом собственники могут решить вопросы:

— о реконструкции дома (возведение пристроек, надстроек, балконов и т.д.);

— об использовании придомового земельного участка;

— о передаче кому­либо в пользование (в аренду) части общего имущества (подвал, чердак, техэтаж, пристройка и т.п.);

— о выборе способа управления домом;

— любые другие вопросы, связанные с использованием, содержанием, ремонтами общего имущества.

Принятие решений по трем первым пунктам производится не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собст­венников дома. По остальным вопросам собрание считается состоявшимся при наличии 50 % голосов (глава 6, ст.46).

Принятие решений общим со­бранием может проводиться как в очной форме (при непосред­ственном присутствии жильцов), так и в форме заочного голосования, когда собственники письменно излагают свое решение по заранее сообщенным вопросам. Причем вторая форма считается предпочтительной — собственник голосует более взвешенно и ответственно.

В Череповце уже имеются прецеденты, когда собственники не могут решить вопросы долевого участия в управлении общим имуществом с предприятиями, занимающими первые этажи или пристроенные к дому помещения. Как, например, это происходит в доме № 54 по ул. Первомайской. В соответствии с уже упомянутым Постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. собст­венникам на общем собрании необходимо определить — и чем раньше, тем лучше, — где интересы собственников и данного предприятия пересекаются. (Как правило, такими точками соприкосновения являются системы тепловодоснабжения, канализация, придомовые территории и контейнерные площадки для мусора.) После этого должен быть составлен договор, в котором необходимо указать как границы деления общей собственности, так и деление расходов на ее содержание.

И дальнейшее сосуществование при соблюдении перечисленных требований законодательства не должно вызывать каких­либо разногласий между дольщиками.

Существующим законом (ЖК) сегодня предусмотрены три формы управления общим имущест­вом. Это непосредственное управление, управление с привлечением управляющей компании и путем создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Непосредственное управление эффективно для обеспечения жизнедеятельности малоквартирного (до 10 квартир) дома. В таком доме, как правило, жильцы хорошо знают друг друга и между ними не возникает каких­либо серьезных разногласий. В этом случае жильцы самостоятельно заключают договоры со всеми коммунальными предприятиями, обслуживающим персоналом (техничка, дворник, консьерж и др.), и под договором ставятся подписи всех собственников.

Управление через управляющую организацию предусмотрено для многоквартирных жилых домов. Решение о выборе в таком случае принимается общим со­бранием жильцов в присутствии представителей организаций, претендующих на управление данным домом. После этого выбранной организацией с каждым собственником заключается договор, в котором она обязуется содержать в рабочем состоянии общее имущество (следить за состоянием и производить небольшой текущий ремонт крыши, подвала, подъезда, сантехники, обеспечивать уборку двора, лест­ниц) и оборудование (тепло­, водо­, газо­, электроснабжение и канализация). За выполнение этих пунктов договора управля­ющая организация будет собирать плату. Она же будет осуществлять прописку и выписку, выдачу необходимых собственникам справок и самостоятельно заключать договоры с коммунальными службами. Причем содержание договора по пунктам (список работ и услуг, поручаемых для выполнения, и их стоимость) жильцы должны совместно с представителями управляющей организации принять и утвердить на этом же общем собрании.

В качестве управляющей организации может выступать любое из ныне существующих жилпредприятий, другие (например, строительные) компании, уже существующие жилищные кооперативы и товарищества и даже отдельные люди, имеющие опыт в управлении коммунальным хозяйством.

Третьей формой управления общим имуществом, предусмотренной ЖК, является товарищество собственников жилья. Решение о его создании также принимается общим собранием жильцов дома. Затем составляется устав товарищества, открывается банковский счет, назначается председатель и регистрируется юридическое лицо. Таким образом, во все отношения с управляющими организациями здесь вступает уже не каждый отдельный жилец, а ТСЖ. Поэтому ТСЖ — это наиболее гибкая форма управления, позволяющая свести к минимуму затраты на содержание общего имущества и дома в целом. Как показывает практика, трудности при такой форме управления возникают перед собственниками лишь на этапе организации и становления.

Общим для всех трех форм управления является то, что ответственность за содержание своего дома полностью несут собственники квартир. Если, к примеру, желая сэкономить, они отказываются от какой­либо предлагаемой управляющей организацией услуги или работы, то и ответственность в случае дальнейших поломок и аварий по причине такой экономии полностью ложится на плечи собственников.

Содержание и ремонт общего имущества обеспечиваются собственниками помещений за свой счет. И чем лучше состояние дома, чем он новее, тем дешевле его содержание будет обходиться собственникам. Хотя, как показывает практика, жилищные кооперативы, построенные, например, 30 лет назад, требуют средств на содержание порой меньше, чем их муниципальные ровесники. Более того, при умелом управлении траты на содержание общей собственности в ЖСК в некоторых случаях до 30 % меньше, чем в других домах. Тот фактор, что собственники жилья, ощутив наконец себя таковыми, будут иметь возможность разумной экономии на его содержании, является положительным для семейного бюджета череповчан.

Одновременно минусом для кошельков горожан станет то, что рычагов для сдерживания стоимости услуг управляющих организаций, кроме действий самих жильцов и конкуренции между этими организациями, не будет. И мы сами должны будем решать, сколько, кому и за что платить. Одновременно не забывая об ответственности, которая будет лежать на наших плечах.

Процесс перехода на новые формы управления общим имуществом собственников жилья, как уже говорилось, начнется с 1 января 2007 года. Сколько он продлится — месяц, квартал или весь год, — зависит от участия в этом процессе каждого горожанина. При этом возможны какие­то коррективы отдельных пунктов ЖК. Однако возврата к старому уже не будет. Жилищный кодекс — это федеральный закон, обязательный к исполнению.

Александра Баданина, председатель городской Думы:

— Жилищный кодекс — это федеральный закон, реализация которого с 1 января 2007 года предусмотрена в полном объеме. К сожалению, череповчане, как и жители других городов России, еще очень плохо знакомы с пунктами этого закона. По­этому необходимо вести тщательную разъяснительную работу.

Мы все привыкли к тому, что наше жилье обслуживают жилпредприятия. А теперь вынуждены привыкать к совершенно иному — с 1 января необходимо самостоятельно на общем собрании собственников выбрать иной способ управления. И все решения, касающиеся общего имущества — лифтов, лестниц, подвалов и другого, теперь будут приниматься только общим собранием собственников, а расходы на его содержание и ремонты, как текущие, так и капитальные, в соответствии с Жилищным кодексом лягут на их плечи.

Однако городская администрация решила сделать гуманный шаг и даже пойти на нарушение федерального закона, взяв в 2007 году на себя заботы о капитальных ремонтах. Из город­ского бюджета будут выделены деньги, которые потратятся на ремонты лифтов, кровель, фасадов, внутренних сетей. Кроме того, период, отведенный на выбор управляющих организаций, продлен до 1 июля 2007 года. Однако это крайний срок, до которого органы местного самоуправления должны будут провести конкурс среди управляющих организаций на управление теми домами, жители которых оказались наиболее пассивными.

Олег Цветков
№218(21885)
17.11.2006